Gayrimenkul vatandaşlığı politikasının başarılı olması için neler yapılmalı?

Bilge Özdemir

Yapılan yasal düzenleme ile Türkiye’de en faz 250 bin dolarlık gayrimenkul satın alanlara vatandaş olma kolaylığı getirildi. Peki bu düzenlemeden beklenen sonuçları elde etmek için neler yapılmalı?

En az 250 bin Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca tespit edilen, yabancı satışlarında, Kanun’un 12’nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabileceği belirtiliyor.

Yabancılara gayrimenkul satışları,  iki türlü yapılıyor;

1) Teslime hazır gayrimenkullar

2) Proje aşamasında gayrimenkuller

1) Teslime Hazır Gayrimenkuller: İkinci el pazarında kullanım gören ve/veya projelerde teslime hazır stoklar. Bu yapılar ağırlıklı olarak teslim ile birlikte tapu devri koşulunu ve dolaysı ile “ vatandaşlığa“ erişimi sağlıyor.

2) Proje Aşamasındaki Gayrimenkuller:Ülkemizde 1.el/proje satışlarında, aylık, yıllık gayrimenkul satışları incelendiğinde %50-60’lık kısmı zaman zaman yer değiştirmekle birlikte 1. el ve 2.el karmasından geliyor. 1. El karmasında tapu devirleri proje geliştirme aşamasında satış vaadi sözleşmesi ile yapılan proje satışları olup, tapu kayıtlarına konut teslim süreçleri ile birlikte bir kaç yıl sonra yansıyor. Bu süreç konut teslim/tapu devri +3 yıllık süreyi ilave ettiğinizde ortalama 5 yıllık süre gerektiriyor. Bu durum göz önüne alınarak maket’den satışların kanun kapsamında önünün açılması gerekiyor.

                                                        PROJEDEN SATIŞLARA VATANDAŞLIK

Proje satışları yani halk arasında maketten satışlar Türk Gayrimenkul pazarında önemli bir büyüklük ifade etmektedir. Bu büyüklük içinde, yabancı satışlarının önünün açılması için “ satış vaadi sözleşmelerinin;

• Noter’de tescil edilmesi
• Tescil edilen sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi
• Yabancıya satışta noter sözleşme tarihinden 3 yıl satılamaz /devredilemez koşulunun konulması ve uygulanması
• Sözleşme tarihindeki; peşin minimum 250 bin dolar veya karşılığı TL’sı satış değerinin yeterli olması, TL’sı vadeli satışlarda ödeme tarihlerindeki kur’un baz alınması
• Sözleşmeli satışlarda, satışa konu gayrimenkullerin tamamlanma sigortasının işlerlik kazanması
• Kat karşılığı ve/veya hasılat paylaşımı projelerinde sözleşmelerin tapuya tescil edilmesi, tapuya tescil edilen bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesine konu yerin “ kamu ve özel “ kurumlardan gelebilecek her türlü şerhlere karşı korunma hakkı tanımlanması.

Bu düzenlemeler kanun kapsamında uygulamalar ile desteklenir ise yabancıya gayrimenkul satışında hedeflere erişim sağlanabilir. Aksi takdirde kanun uygulamaları 1. El gayrimenkul pazarında stoklar ve 2. El gayrimenkul pazarı uygulamaları ile sınırlı kalabilir.

                                                     YURT DIŞINDA YABANCI PAZARA ERİŞİM

Turizm, sağlık, eğitim ve yerleşim tercihinde önemli bir pazar olan Türkiye, bu konumunu sürekli güçlendiriyor. Türkiye’ye farklı amaçlar ile gelip, gayrimenkul alım tercihine yönelim oranı artıyor. Bu yönelimde en büyük etmen “ kur ve kura bağlı yatırım“ değeridir. Ancak, burada önemle dikkat edilen nokta, bugünün kur değerinin yarın ne olacağıdır. Geçmiş yıllarda, kur cazibesine kapılıp gayrimenkul alımı yapan yabancıların gerileyen kur karşısında gayrimenkul değerleri arzu edilen artışı göstermediği için zarar ettiler. Bugün Türk vatandaşlarına dolar bazlı getirilen 1 yıllık kur koruma garantisinin yabancılara verilmesi düşünülebilir.

Yabancı ülke vatandaşlarına gayrimenkul satışı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bir ülke politikası olmalıdır.

Bu politika; sağlık, turizm ve dış ticaret bakanlıkları ile birlikte geliştirilmelidir. Bu sayede ülke tanıtım maliyetleri efektif harcanabilecek Türkiye, global dünyaya uyum içinde pazarlanabilecektir.

Türk gayrimenkul pazarı önümüzdeki dönemde Asya ve Afrika kıtalarında önem kazanacaktır.

NE YAPILMALI?

Bu noktada önerilerimizi şöyle özetleyebiliriz:

• “ Yatak, eğitim ve sağlık “ sattığımız her turiste gayrimenkul satabiliriz…

• Uluslar arası barter sistemi ile gelişmekte olan Afrika kıtasına mal karşılığı/gayrimenkul satışı gerçekleştirebiliriz….

• Oteller için uygulamaya koyduğumuz tapu ile oda satışı kavramını sağlık sektörü için geliştirebiliriz…

• Devre gayrimenkul mülkiyet kavramının hukuki alt yapısını yabancılara yönelik geliştirebiliriz….

• Yaşlı bakım evleri projelerini ulusal ve uluslararası boyutta geliştirerek; sigorta ve sağlık sektörü ile fonksiyon, işlevlik kazandırabilir, yaşlı Avrupa için önemli bir açılım sağlayabiliriz…

• Yabancılara, uluslararası anlaşma ile kendi ülke para birimleri ile gayrimenkul alımı / kredi kullanma / fonlama olanakları geliştirebiliriz…

• Yabancıları bilinçlendirme ve hizmet yönlendirimine yönelik “ havalimanları dış hatlar geliş noktalarına, şehrin turist ağırlıklı bölgelerine “ tanıtım ofisleri organize etme

• Yıllardan beri yurt dışı bağlantıları ve/veya kontakları ile birlikte yurt dışından gelenlere, ziyaretçilere Türkiye’de gayrimenkul pazarlayan acentelerin profesyonel standartlara yerleştirilmesi, elçi-ihracatçı konumuna getirilmesi

Bilge Özdemir

Marketing and Sales Solution Partner of Real Estate Projects & Construction Business

ozdemir@turcomoney.com