Son Haberler

“Yüzyılın konut projesi”, aslında 38 yıl önce başlatıldı…

-Osmanlı Devleti zamanında kurulan Eytam sandıklarında biriken tasarrufların bankaya devredilmesi yolu ile 1926’da Emlak ve Eytam Bankası kuruldu. Bu banka, 1946’ya kadar hem yetimler için biriken kaynağın korunmasında, hem de yeni yapılara kredi verilmesinde, eski yapıların iyileştirilmesinde, ülkenin imarında rol oynadı. 1946’da bir kanunla bu kurum, Türkiye Emlak ve Kredi Bankası Anonim Ortaklığı’na dönüştürüldü. Özellikle sosyal konut kredileri böyle başladı.

-1961 ve 1982 Anayasalarıyla, “Devlet yoksul ve dar gelirli vatandaşların sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirler almakla yükümlüdür” hükmü getirildi. Ancak bu maddeler, kaynak yetersizliği sebebiyle yeterli çözüm üretemedi. 1980’lerin başında, alt yapısız, ruhsatsız ve sağlıksız yapılaşma (gecekondu) alanları; Ankara’da yüzde 60’a, İstanbul’da 45’e, İzmir’de 35’e, Adana’da 45’e ve Bursa’da 25’e kadar çıktı. Oturulabilir kiralık ev bulmak bazı şehirlerde problem olmaya başladı.

-12 Eylül askeri yönetiminden sonra, 6 Kasım 1983 seçimleri ile iktidara gelen Turgut Özal’ın başkanlığındaki Anavatan Partisi, pek çok alanda büyük bir reform hamlesi başlatmıştı. Bunlardan biri de yukarıda bahsedilen sorunları çözmek üzere “Toplu Konut” hamlesiydi.

-29 Şubat 1984’de Tasarrufların Teşviki ve Kamu Yatırımlarının Hızlandırılması Hakkındaki Kanunla “Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı” adı ile yeni bir kamu kuruluşu öngörülüyordu. 2 Mart 1984’de çıkan 2985 sayılı kanun da, yeni bir Toplu Konut Sistemi ve Toplu Konut Fonu’nun kuruluşunu öngörüyordu. Bu yeni sistemin amacı; orta ve dar gelirli vatandaşları sağlıklı sosyal konut sahibi yapmak, düzgün şehirleşmeyi teşvik ve zamanla gecekondu alanlarını sağlıklı yerleşim alanlarına dönüştürmekti.

-Başkanlıkça büyük şehirlerde Arsa Ofisi vasıtasıyla toplu konut alanları için arsa kanunlaştırmalarına başlandı. Bu çerçevede Ankara Eryaman’da 40.000 ve İstanbul Halkalı’da yine 40.000 konutluk arsalar kamulaştırıldı. Bu alanlar için modern şehirciliğe uygun yeni meskûn alan planları yapıldı. İhale yolu ile uygun yapımcılar seçilerek altyapı ve inşaatlar etaplara ayrılarak başlatıldı.

Kurucu başkan olarak bulunduğum dört yıl içinde, 1988’e kadar; Türkiye’nin her bölgesinde kurulan 600 binden fazla üyeli kooperatiflere kredi açıldı ve yüzde 50’si tamamlandı. 20 binden fazla aile ferdi krediyle ev sahibi oldu. 300 şehit polis ailesi ve 100 bin civarında hizmeti on yılı aşan devlet memuru faizsiz kredi ile ev sahibi oldular. Ankara Eryaman’da, İstanbul Halkalı’da 40’ar bin konutluk düzgün yerleşim alanlarının temeli atıldı, 10 bin konut tamamlandı.

–Ekim 2022’de AK Parti yönetimi “100 Yılın Hamlesi” adıyla, yeniden orta ve dar gelir grubu vatandaşları konut sahibi yapma programı ilan etti, kanunun esas amacına dönüş sinyali verdi. Umarım bu politika devamlılık kazanır. “100 Yılın Hamlesi” ortaya atılan program aslında 38 yıl önce başlatıldı, ancak amacına uygun devam ettirilemedi. Eğer kuruluş amacı kesintisiz devam ettirilebilseydi, bugün yaşanan sıkıntıların çoğu ortadan kalkmış olurdu. 

Konut ihtiyacını karşılama, özellikle sosyal konut üretimi ve düzgün şehirleşme, Cumhuriyet’in kuruluşundan itibaren üzerinde durulan önemli bir konu oldu. Bu alanda çeşitli politikalar geliştirildi, finansman sistemleri denenmiş ve uygulamalar yapıldı.

Türkiye Cumhuriyeti, uzun yıllar savaşlara sahne olan ve İstiklal Savaşı ile kurtarılabilen bugünkü coğrafya üzerinde kuruldu. Dolayısı ile her bakımdan bitkin ve yorgun düşmüş ülkenin yeniden kuruluşuna ve imarına ihtiyaç vardı.

Cumhuriyet’in kurucu lideri M. Kemal Atatürk, Türkiye’nin modern, çağdaş medeniyetler seviyesinde bir devlet olmasını hedef almıştı. Ülkenin imarı alanında da kapsamlı bir hamle gerekiyordu. Ancak bu hedefe uygun altyapı oluşturmak, düzgün konut üretimi, düzgün şehirleşmeyi teşvik imkânı ve ülkenin topyekûn imarı için yeterli kaynak yoktu. Bu sebeple de daha dar kapsamda bir programla başlamak mecburiyeti vardı. Osmanlı Devleti zamanında kurulan Eytam sandıklarında biriken tasarrufların bankaya devredilmesi yolu ile 1926’da Emlak ve Eytam Bankası kuruldu. Bu banka, 1946’ya kadar hem yetimler için biriken kaynağın korunmasında, hem de yeni yapılara kredi verilmesinde, eski yapıların iyileştirilmesinde, ülkenin imarında rol oynadı. 1946’da bir kanunla bu kurum, Türkiye Emlak ve Kredi Bankası Anonim Ortaklığı’na dönüştürüldü. Özellikle sosyal konut kredileri böyle başladı.

DAR GELİRLİLER İÇİN KONUT YAPIMI ANAYASAYA GİRDİ, AMA ÇÖZÜM ÜRETİLEMEDİ

1961 ve 1982 Anayasalarıyla, “Devlet yoksul ve dar gelirli vatandaşların sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirler almakla yükümlüdür” hükmü getirildi. Ancak bu maddeler, kaynak yetersizliği sebebiyle yeterli çözüm üretemedi.

1984’ de uygulamaya konulan ve esas üzerinde duracağım ‘Yeni Sistem’e geçmeden önce, 1984’e kadar sosyal konut programları ve kredi uygulamalarını kısaca özetleyeceğim. Cumhuriyetin başından beri kredi veren belli başlı devlet ve özel kurumlar şunlardı:

  • İmar ve İskân Bakanlığı
  • Bankalar
  • Sosyal Güvenlik Kurumları
  • Sigorta Şirketleri

İmar ve İskân Bakanlığı 1966’dan itibaren gecekondu bölgelerinin ıslahı, dar gelirli vatandaşların konut edinmesi ve afetler sonucu evsiz kalan vatandaşların evlerinin ıslahı alanlarında hizmet vermeye başladı.

  1. Emlak Kredi Bankası başta olmak üzere, İstanbul Emniyet Sandığı, Vakıflar Bankası ve T. Öğretmenler Bankası konut kredileri verdiler.

Sosyal Güvenlik Kurumları; SSK, OYAK, MEYAK ve Emekli Sandığı gibi kuruluşlar da üyelerine konut kredileri programları uyguladılar.

12 Eylül Askeri Hükümeti de Devlet Konut Kanunu çıkardı. Bu kanuna göre bütçenin yüzde beşi sosyal konut projesinin finansmanına ayrılacaktı.

KÖYLERDEN ŞEHİRLERE ARTARAK DEVAM EDEN GÖÇLER NEDENİYLE KONUT SORUNU ÇÖZÜLEMEDİ

Yukarıda isimleri zikredilen kredi kurumlarının pek çok vatandaşı ev sahibi yaptığı şüphesizdi. Ancak hızla artan nüfus ve 1950’lerde başlayan köylerden şehirlere artarak devam eden göçler karşısında, belirtilen münferit kredi sisteminin, biriken problemleri çözmede yetersiz kaldığı da bir gerçekti.

1923’te 13.7 milyon olan toplam nüfusun; 1960’da 21, 1980’de 45, 2000’de 68 ve bugün 83 milyonu geçtiği ve şehir nüfusunun da 1950’de 3.3, 1960’da 5.3, 1980’de 20, 2000’de 44 ve 2016’da 74 milyona ulaştığı dikkate alınırsa, problemin büyüklüğü kolayca anlaşılır.

Köylerden şehirlere yoğun göçün iki temel sebebi vardı: Birincisi; dünyada ve Türkiye’de değişen şartlara uyum sağlayacak tarımda yapısal değişiklik yapılarak tarımsal üretimlerin ekonomik işletmeler haline getirilememesi ve ayrıca köylerin daha sağlıklı yaşanır yerleşim alanlarına dönüştürülememesidir. İkincisi de; çoğu ülkelerde olduğu gibi, sanayinin ülke sathına yayılarak istihdamın belli şehirlerde toplanmasının önüne geçilememesidir.

PLANSIZ-PROGRAMSIZ YAPILAŞMALAR, ŞEHİRLERİN DOKUSUNU BOZDU

Özetle, Cumhuriyet döneminde alınan tedbirler ve uygulamalar yeterli olamadı, bu da hızlı nüfus artışı ve yoğun göçler sebebiyle büyük şehirlerde ekonomik, sosyal ve kültürel ciddi sorunlara yol açtı. Plansız-programsız yapılaşma, şehirlerin dokusunu da bozdu. Mesela 1980’lerin başında, alt yapısız, ruhsatsız ve sağlıksız yapılaşma (gecekondu) alanları; Ankara’da yüzde 60’a, İstanbul’da 45’e, İzmir’de 35’e, Adana’da 45’e ve Bursa’da 25’e kadar çıktı. Oturulabilir kiralık ev bulmak bazı şehirlerde problem olmaya başladı. Bu birikmiş sorunun çözümü, artık münferit tedbirlerle imkânsız hale geldi.

YENİ SİSTEM, YENİ YAKLAŞIM

12 Eylül askeri yönetiminden sonra, 6 Kasım 1983 seçimleri ile iktidara gelen Turgut Özal’ın başkanlığındaki Anavatan Partisi, pek çok alanda büyük bir reform hamlesi başlatmıştı. Bunlardan biri de yukarıda bahsedilen sorunları çözmek üzere “Toplu Konut” hamlesiydi.

29 Şubat 1984’de Tasarrufların Teşviki ve Kamu Yatırımlarının Hızlandırılması Hakkındaki Kanunla “Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı” adı ile yeni bir kamu kuruluşu öngörülüyordu. 2 Mart 1984’de çıkan 2985 sayılı kanun da, yeni bir Toplu Konut Sistemi ve Toplu Konut Fonu’nun kuruluşunu öngörüyordu. Üç yeni alanda faaliyet gösterecek Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı’nın, burada, toplu konut alanındaki hedef, politika ve uygulamalarından bahsedilecektir. Bu uzun isimli kurum, bundan sonra yazıda Başkanlık olarak yer alacaktır.

Başkanlık, direk başbakana bağlı, yatay teşkilat şeması olan, uzmanlık esasına dayalı bir kurum olacaktı, yetki ve sorumlulukları iyi belirlenmiş ve hızlı icraat yapacak şekilde öngörülmüştü. Kurucu başkan olarak da ben atanmıştım.

Başkanlığın, temel karar organı Başbakan başkanlığında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Kurulu olacak, denetimi de Başbakanlık Yüksek Denetleme Kurumu tarafından yapılacaktı.

Başbakanlığa bağlı, Toplu Konut Fonu ile arsa üretimi ve altyapıda kullanılacak Geliştirme ve Destekleme Fonu olmak üzere de iki finansman aracı öngörülmüştü. Böylece bütçe dışı yeterli ve hızlı kullanılabilecek finansman imkânı sağlanmıştı.

YENİ SİSTEMDE KREDİ ALANI GENİŞ KAPSAMLI VE ESNEK TUTULMUŞTU

Bu yeni sistemin amacı; Türkiye çapında altyapılı arsa üretimi, orta ve dar gelirli vatandaşları sağlıklı sosyal konut sahibi yapma, düzgün şehirleşmeyi teşvik ve zamanla gecekondu alanlarını sağlıklı yerleşim alanlarına dönüştürmekti. Yeni toplu konut alanlarının okul, sağlık tesisleri, spor tesisleri, çocuk parkları, ibadethane gibi çeşitli ihtiyaçları karşılayacak şekilde planlanması ve geliştirilmesi esas alınacaktı. Böylece, yeni ve büyük iskân alanlarının oluşturulmasında gözetilecek prensipleri belirlemek ve bu anlayışın yerleşmesini ve yaygınlaştırılmasını sağlamak Başkanlığın önemli hedefleri arasındaydı.

Yeni sistemde kredi alanı geniş kapsamlı ve esnek tutulmuştu.

  • Konut kooperatiflerine,
  • Toplu konut yatırımcılarından ev alan fertlere,
  • Valilerce ilan edilen toplu konut alanlarında yapılacak altyapı ve konutlara
  • Yerel yönetimlerce düşük gelir grupları için yapılacak konutlara,
  • Altyapı ve sosyal tesislere

kredi imkânı getirilmişti.

KREDİLERDE DAR VE ORTA GELİRLİ VATANDAŞLARA ÖNCELİK VERİLECEKTİ

Bütün bu kredi kategorilerinde öncelik, dar ve orta gelir grubu vatandaşlara verilecek, ferdi kredilerde ise ev sahibi olmayanlar birinci öncelikte yer alacaktı.

İlave bir düzenlemeyle; evi olmayan şehit polis aileleri, düşük gelirli devlet memurları ve kamuda çalışan sigortalılar için, on yıldan fazla çalışmış olmak kaydıyla, faizsiz kredi uygulamaları da kredi kapsamına alınmıştı. Kredi verilecek konutların standartları ve toplu konut projelerinin uygunluğu Başkanlık tarafından belirlenecekti.

Başkanlığın kuruluş çalışmaları, uzmanlardan oluşan çekirdek bir kadro ile 1.5 ayda tamamlandıktan sonra hızla uygulamaya geçildi.

Valiliklere, belirlenen kriterler çerçevesinde ve ihtiyaçlar dikkate alınarak, toplu konut alanlarının belirlenmesi ve belediyelere de, arsa temini ve altyapı hizmetleri ihtiyacının tespiti konusunda, Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Kurulu kararı ile yazılar gönderildi.

ANKARA ERYAMAN’DA VE İSTANBUL HALKALI’DA ARSALAR KAMULAŞTIRILDI

Bir taraftan da Başkanlıkça büyük şehirlerde Arsa Ofisi vasıtasıyla toplu konut alanları için arsa kanunlaştırmalarına başlandı. Bu çerçevede Ankara Eryaman’da 40.000 ve İstanbul Halkalı’da yine 40.000 konutluk arsalar kamulaştırıldı. Bu alanlar için modern şehirciliğe uygun yeni meskûn alan planları yapıldı. İhale yolu ile uygun yapımcılar seçilerek altyapı ve inşaatlar etaplara ayrılarak başlatıldı.

İlk kredilendirmeye, 12 Eylül Askeri Hükümet döneminde çıkarılan bir kanunla, bütçenin yüzde beşinin konut kredisi olarak kullanılacağı hükmüne güvenerek inşaatları başlayan, ancak bütçe sıkıntısı sebebiyle kaynak ayrılamayan, subasman seviyesinde kalmış 60 binin üzerinde kooperatif konutları ile başladı ve konutlar süratle yükselmeye başladı.

KREDİLER, 15 YIL VADELİ VE KİRA BEDELİ KADARDI

Toplu Konut Fonu’ndan verilen düşük faizli, 15 yıl geri ödemeli aylık kredilerin geri ödeme tutarı, bu standarttaki konutların kira bedeli kadardı. Kredilerin, zamanında ve aksamadan ödenmesi, şartlarının uygunluğu geniş vatandaş kitlesinde kısa sürede büyük ilgi uyandırmış, güven oluşturmuştu. Kooperatifler, toplu konut yapımcıları ve ferdi kredi kullananlar, Türkiye’nin her tarafında özellikle büyük kentlerinde, süratle artıyordu. Yeni toplu konut politikası, konut sektöründe çağdaş mesken alanların geliştirilmesinde, kısa sürede büyük bir hamleye dönüşmüştü.

Başkanlık, Toplu Konut bölümü ile ilgili politikaları, kredi esaslarını, toplu konut projelerinin uygunluğunu ve konut standartlarını belirliyor, kredilerin kullanımını ve geri dönüşünü bankalar vasıtasıyla, yapım işlerini de müteahhitler vasıtası ile yürütüyordu. Sistem, asgari bürokrasi, hızlı karar mekanizması ve hızlı uygulamaya müsait bir yapıda kurulmuştu ve beklenen hedefe doğru hızla yol alınmaya başlanmıştı.

4 YILDA NELER YAPILDI?

Kurucu başkan olarak bulunduğum dört yıl içinde, 1988’e kadar;

  • Türkiye’nin her bölgesinde kurulan 600 binden fazla üyeli kooperatiflere kredi açıldı ve yüzde ellisi tamamlandı.
  • 20 binden fazla aile ferdi krediyle ev sahibi oldu. 300 şehit polis ailesi ve 100 bin civarında hizmeti on yılı aşan devlet memuru faizsiz kredi ile ev sahibi oldular.
  • Ankara Eryaman’da, İstanbul Halkalı’da 40’ar bin konutluk düzgün yerleşim alanlarının temeli atıldı, 10 bin konut tamamlandı.
  • Ankara Büyük Şehir Belediyesince kurulan ve büyük bir yerleşim alanı olarak planlanan Batı Kent Kooperatifine, öneli hacimde kredi açılarak süratle tamamlanması sağlandı.
  • Valiliklerce belirlenen toplu konut alanlarında, altyapılı sosyal konut sosyal konut inşaatları başladı.
  • Yerel yönetimlerce düşük gelir grupları için, özellikle İzmir, Adana, Mersin, Elâzığ, Tarsus, İskenderun, Burdur, Denizli gibi illerde altyapılı konutlara kredi verildi.
  • Ayrıca çok sayıda yerleşim yeri için arsa üretimi ve altyapı geliştirme faaliyetlerine önemli kaynak desteği sağlandı.

BİR MİLYON KONUTA KREDİ AÇILDI, 550 BİN KONUT TAMAMLANDI

Özetle, Başkanlığın kuruluşundan itibaren dört yıl içinde; bir milyon konuta kredi açıldı, 550 bin civarında konut tamamlandı, ayrıca bir milyon konut projesine de uygunluk belgesi verildi. Konutlaşmada ve yeni yerleşim alanlarının geliştirilmesinde, şehirlerin ve yerleşim alanlarının dokusunu bozmamak, bölgelerin imar planlarına uyum sağlamak ve düzgün şehirleşmeye özen göstermek daima ön planda tutuldu.

İleriki yıllarda Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı olarak kurulan Başkanlık bazı değişimlere uğramaya başladı. 1994’de Başkanlık ikiye ayrıldı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Özelleştirme ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı. Bu ikiye ayrılmadan sonra kadrolar şişmeye başladı. Birlikte iken en fazla 350 kişi ile çalışması öngörülen Başkanlık kadrosu, TOKİ’de zamanla 500’ü, Özelleştirme İdaresi’nde 600’leri geçti, yani hantallaşma başladı.

2003’de Toplu Konut İdaresi Kanunu’nda değişiklik yapılarak;

  • Köy mimarisinin geliştirilmesi, gecekondu alanlarının dönüştürülmesi, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup, yenilenmesine yönelik projelere destek görevi,
  • İmar planı yapma yetkisi,
  • Gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları kamulaştırma,
  • Şirket kurma ve kurulmuş şirketlere ortak olma,
  • Kaynak oluşturmak üzere kâr amaçlı projelerle uygulama yapma veya yaptırma,
  • Avans (ön) proje üzerinden yapı ruhsatı verme

TOKİ, AMACINDAN SAPMAYA BAŞLADI

Birinci maddedeki değişikliğin dışında, yukarıda yer alan maddeler TOKİ’yi amacından saptıracak nitelikteydi. Nitekim TOKİ, ileriki yıllarda, bu hükümleri kullanarak amacından sapmaya başladı.  Özellikle büyük şehirlerde kamu veya özel mülkiyetli parsellerde yüksek katlı, kâr ve rant amaçlı lüks yapılara da yöneldi. Böylece TOKİ orta ve dar gelir grubundaki vatandaşları ev sahibi yapma ve düzgün şehirleşmeye öncülük etme yerine, daha çok şehirlerin dokusunu bozan lüks ve yüksek yapılara öncülük etmeye de başladı.

Kanun değişikliğinin birinci maddesinde yer alan, gecekondu alanlarının dönüştürülmesinde epey mesafe alındı. Ancak tarihi doku ve yöresel mimarinin korunduğunu söylemek mümkün değil. Köy mimarisinin geliştirilmesine ise hiç girilemedi.

“100 YILIN HAMLESİ” ASLINDA 38 YIL ÖNCE BAŞLATILDI

Uzun süren bu ihmalden sonra, Ekim 2022’de AK Parti yönetimi “100 Yılın Hamlesi” adıyla, yeniden orta ve dar gelir grubu vatandaşları konut sahibi yapma programı ilan etti, kanunun esas amacına dönüş sinyali verdi. Umarım bu politika devamlılık kazanır.

“100 Yılın Hamlesi” ortaya atılan program aslında 38 yıl önce başlatıldı, ancak amacına uygun devam ettirilemedi. Eğer kuruluş amacı kesintisiz devam ettirilebilseydi, bugün yaşanan sıkıntıların çoğu ortadan kalkmış olurdu.

Vahit Erdem   

Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Kurucusu

TBMM 22. Dönem Milletvekili

erdem@turcomoney.com                         

Yorum yok

Yorum Yazın

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.

*

*

Bu site, istenmeyenleri azaltmak için Akismet kullanıyor. Yorum verilerinizin nasıl işlendiği hakkında daha fazla bilgi edinin.

İlgili Haberler