Gayrimenkul, 2019’un gündemi olmaya devam edecek…

Bilge Özdemir

2019 yılında gayrimenkul sektörünü ve bankacılık/finans sektörünü zorlu bir dönem bekliyor. Ama bu zorluğu, alınacak etkili tedbirlerle önlemek veya en aza indirmek mümkün.

Gayrimenkul sektörü, Türkiye’nin gündemi olmaya devam ediyor… Sektör, gündemini korumaya devam edecek…

FİNANS SEKTÖRÜNÜ NELER BEKLİYOR?

Banka /finans dünyasının önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektöründe karşı karşıya kalabilecekleri hususları şöyle özetleyebiliriz;

1. Proje Geliştiriciler:

• Teminat/İpotek karşılığı inşaat sektörünün doğrudan finansman ihtiyacının karşılanması:
• 2019 yılının en önemli gündemi, inşaat sektörünün bankalardan kullandığı ve geri ödemede problem yaşadığı kredilerde olacak.Bu sıkıntının aşılabilinmesinde formülü özel bankaların/finans kuruluşlarının, sektör risklerinin kamu bankalarına/finanskuruluşlarına kaydırılmasında görüyorum.    
• Proje finansmanı İle tüketicilere mortgage kredisi sağlanarak inşaat sektörünün dolaylı finansman ihtiyacının karşılanması:
• Projeler ve bankalar ile finans kurumlarının en büyük sıkıntısı, proje kapsamında;proje geliştirici garantörlüğünde kullandırılan mortgage kredilerinden kaynaklı tapular üzerinde genel takyidat/ipotekler olarak karşımıza çıkıyor. Özellikle gayrimenkul teslim sürecine gelmiş projelerde, mortgage kredisi kullanan tüketici tapu devrini alamadığı için risk taşıyor. Devletin yasal düzenleme ile projelerden mortgage kredisi kullanan ve tapusunu devir alamayan tüketicilere yönelik yeniden düzenleme getirmesi gerekiyor. Bankalar ile finans kurumları tüketiciye kullandırdıkları mortgage kredisi kadar tutarı teminatı ile tutup, proje geliştiricin tapu devrini sağlamasına yardımcı olması gerekiyor. Bununla birlikte; garantörlük kapsamında projelerde uygulanan mortgage kredileri proje geliştirici tarafından hesaplı/kolay finans yolu olarak kullanılabiliyor. Yasal düzenlemeler ile hülle satış ve mortgage kredi kullanımının önüne geçilmesi gerekiyor. 

1. Müteahhitlik Hizmetleri :

Yurt içi ve/veya yurt dışı müteahhitlik hizmetlerinde  gayrimenkul karşılığı teminat ihtiyaçları değerlendirilirken “gayrimenkullerin değerlendirme“ kriterlerinde sıkıntılar yaşanmaya başlanabilir.

 Banka Sorunlu Gayrimenkülleri : Bankaların teminat ve/veya kredilerden kaynaklı aldığı gayrimenküllerin “nakde“ dönüşleri zaman ve değer kaybına sebep olabilir.

 Gayrimenkul Satın Alan :

 2019 yılında mortgage/konut kredisi faiz oranlarında yıllık % 15–20 bandı seviyelerinde yer bulması öngörülüyor.Bu seviyelerde mortgage/konut kredi talebi olmayacaktır. Banka/finans sektörüne önerim; senetle gayrimenkul satan müteahhit/proje geliştiriciler ile sistemin tekrar işlerlik kazanmasına yönelik formüller geliştirilmeleri olacaktır. Pazarın bir yıllık sürece ihtiyacı var. Birinci yılın sonunda tekrar arzu edilen mortgage psikolojik sınırları zorlanabilir.

 Avrupa gurbetçi pazarı Türk gayrimenkul sektörü için büyük önem arz etmeye başladı. Gurbetci pazarına yönelik aşağıdaki kriterler ele alınmalı, pazarın gelişmesini olumsuz yönde etkileyebilecek noktalar için devlet ve devletler arası işbirliğine gidilmelidir.

 İNŞAAT / GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ NELER BEKLİYOR ?  

1. Proje Geliştiriciler :

2019 senetli satışların devam edeceği yıl olacaktır. Müteahhitler/proje geliştiriciler 2019 yılında; başladıkları/devam eden projelerini teslim edebilme uğraşı içinde olacaklardır. Son yılların ruhsat başvurularından anlaşıldığı gibi 2–3  yıl proje geliştirmeden çok mevcutların bitirlmesi yılları olacak.

1. Gayrimenkul Değerleri :

İnşaat ve fonlama maliyetlerinin 2019 yılına damga vurmasını, nakit ihtiyacını gideren projelerde/gayrimenküllerde  %30-50’ ler seviyesinde gayrimenkullerde pazara yansıyacak artışların ertelenemez olduğunu ön görüyorum. Arsa değerleri ve proje geliştirici yapısına göre değişmekte birlikte İstanbul gibi metropollerde brüt metrekare üzerinden 4.000-5.000-TL bandını alım fırsatı olarak görüyorum.

1. Dönüşümler :

Kentsel ve/veya yerinde dönüşüm uygulamalarında, geliştirici rolünde ağırlıklı olarak kamu kuruluşlarını,  “belediyeler ve belediyelerin kuruluşlarını“ göreceğiz.

1. Gayrimenkul Alıcıları
   1. Gurbetciler:

Avrupa gurbetçi pazarı Türk gayrimenkul sektörü için büyük önem arz etmeye başladı. Gurbetci pazarına yönelik aşağıdaki kriterler ele alınmalı, pazarın gelişmesini olumsuz yönde etkileyebilecek noktalar için devlet ve devletler arası işbirliğine gidilmelidir:

1. Vergilendirme
2. İhracaat kapsamında kdv muafiyeti

• Ülke dışına para transferinde vergi uygulaması

1. Yurt dışından sağlanan mortgage / alternatif krediler transferi

1. Yabancı :

Sözleşme boyutuna kadar indirgenen gayrimenkul alımında vatandaşlık hakkı Türkiye için çok önemli bir adımdır. Bu adımda en önemli basamaklardan birisi Avrupa Birliği ve serbest dolaşım olacaktır. Vizesiz Avrupa’nın Türkiye’de yabancı gayrimenkul alımlarını pozitif etkisi büyük boyutlarda olacaktır. Yabancı pazarına yönelimde; günümüzün en büyük sıkıntısı; aracılık hizmeti veren kişi ve/veya kuruluşlardan kaynaklanıyor. Kamunun; emlak sektörüne getirdiği alıcıdan/satıcan %,2 sınırının, yabancı emlakçı/acentalara uygulanması gerekliliği ortaya çıkıyor. Müteahhitlerin/proje geliştiricilerin %20’lere kadar yabancı acentelere komisyon verdiği gayrimenkul alımlarda bu bedel dolaylı olarak yabancı alıcının cebinden çıkıyor. Bu durumda yabancılar ile yerliler arasında doğal olarak değer farklılıkları ortaya çıkıyor. Bu durum, ülkenin gayrimenkul politikasına darbe vuruyor.

 Yabancıya gayrimenkul satışı “ülke politikası“ olmalıdır. Bu politika içinde; çevre ve şehircilik & turizm bakanlığı ortak strateji geliştirmelidir.

 Yerli :

Son bir kaç yıldan beri “yatırımcı ve ihtiyaç sahibi“ gayrimenkul talebinin gayrimenkul stoğu ile beklediği gözlemleniyor. Gayrimenkulünü büyütmek isteyen, satamadığı için yeni alıma yönelemiyor. Takas alternatifinin pazara yerleşmesi ve uygulanması piyasaya genişlik derinlik kazandıracaktır.

Turcomoney aracılığı ile iyi yıllar dilerken; 2019’ un ülkemize ve bireylere “ sağlık, mutluluk “ getirmesini temenni ediyorum.

Bilge Özdemir

ozdemir@turcomoney.com