Son Haberler

İMKB`de GYMO dönemi

Düşen faizler sayesinde gayrimenkullerin yatırım aracı olarak görülmesi, geniş aileden çekirdek aileye dönüşüm ile hane başına düşen birey sayısındaki azalma, artan genç nüfüs ile şehirde çalışan sayısındaki yükselme konut talebini artıran en önemli büyüme parametreleri oldu. Diğer taraftan perakende sektöründeki büyüme ve yatırımlar sayesinde Türkiye uluslararası perakendeciler açısından cazip bir merkez haline dönüştü.


Faizlerdeki gerilemenin devam etmesi, yatırımcıların konut sektörüne ilgisinin ve bankacılık sektörünün konut kredilerindeki ağırlığının artması İMKB’de Gayrimenkul Yatırım ortaklıkları sektörüne olan ilginin devamını beraberinde getirince GYMO sektörünün piyasa değeri yılbaşından bu yana % 19’luk artışla 12,7 milyar TL seviyesine çıktı.


Diğer yandan bu olumlu tablonun devam etmesi; gerek kredi hacmine yönelik Merkez Bankası’nın önlemleri, gerekse yükselen emtia fiyatları nedeniyle zorlanma sürecine girebilir. Zaten 2011 yılının ilk çeyreğinde hem emtia fiyatlarındaki arz yönlü baskının yanında, MENA bölgesindeki gelişmeler petrol fiyatlarında yükselişe neden olmuş, bunlarda toplamda inşaat maliyetlerinde artışa yol açtı.
İnşaat malzemesi fiyatlarında 2011’in birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre % 4,91, genel inşaat maliyetlerindeki artış oranı ise % 4,37 düzeyinde gerçekleşti. Artışın inşaat malzemesi fiyatlarına göre daha sınırlı olmasında işçilik fiyatlarının 2010 yılının üçüncü çeyreği ile birlikte yavaşlamasının hız kesmesi sonucunda 2011 birinci çeyrek verilerine göre işçilik maliyetlerinin bir önceki çeyreğe göre % 9,26 oranında düşüş kaydetmesinden kaynaklanıyor.
Gayrimenkul sektöründeki yükselişin ana parametrelerinin başında konut kredileri kullanım miktarı geliyor. Yılın ilk üç ayında kredi kullanımın sırasıyla % 2,11, % 2,91 ve % 2,23 artış kaydetmesine karşılık Merkez Bankası’nın kredi hacmini sınırlama politikasına paralel olarak imkbde_gymo_donemi_2.jpgNisan ayında hız kaybı yaşandı. Merkez Bankası’nın kredi hacmini sınırlandırma politikasının etkilerinin önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektöründe daha fazla hissedilmesi kaçınılmaz olacak.
İMKB tarafına baktığımızda; Emlak GYO’nun İMKB’deki GYO sektörüne derinlik kazandırması sonrasında 2011’in ilk çeyreğinde sektörün dev şirketlerinden AKFEN GYMO ve Kiler GYMO’nun halka arzlarıda peşi sıra gelmiş, bu şirketlerin piyasa değerinide ilave ettiğimizde GYMO 13,6 milyar TL’lik toplam piyasa değeri İMKB’nin dev sektörlerinden biri haline geldi.


Sektörün yılbaşından bu yana net aktif değeri % 0,37’lik daralma göstererek 13, milyar 820 milyon TL seviyesine gerilerken, portföy değeri de % 0,64’lük azalışla 17 milyar 131 milyon TL’ye gerilemişti.
Halka açık GYO’ların 2011 Mart sonuna göre net aktif büyüklüklerine göre Emlak GYO, Torunlar GYO, İş GYO ve Sinpaş GYO, 1 milyar TL üstünde net aktif değerleri ile büyük ölçekli GYO’ları oluşturuyor.
Diğer şirketler arasında Ak merkez GYO, Akfen GYO ve Kiler GYO 680-850 milyon TL’lik net aktif değeri ile orta ölçekli nitelendirilebilirken geriye kalan GYO’lar küçük ölçekli olarak değerlendiriliyor.


Şirketlerin yılın ilk çeyreğinde portföy değerlerinde sınırlı teslimatlar yapılmasının etkisiyle yılbaşına göre % 0,64’lük gerileme görülmesine karşın halen 17,1 milyar TL’lik portföy değerine sahip bulunuyor. Portföy değerlerinin dağılımında da net aktif değer dagılımın hemen hemen aynısı görülüyor.
Fiyatlardaki değişime baktığımızda % 65’lik artışla Nurol GYMO ilk sırada yer alıyor, Emlak GYMO’nun % 43, Yapı Kredi Koray ve İdealist GYMO’nun % 19, Reysaş GYMO’nun % 18 ve Alarko GYMO’nun % 10, Doğuş GYMO’nun % 9 Martı GYMO’nun % 5 ve Torunlar GYMO’nun % 3 artış kaydettiğini, kalan 12 hisse’de değer kaybının yaşandığını görüyoruz.
Halka açık GYO’ların piyasa değerine göre İMKB’deki payı 2010 yılında gerçekleşen halka arzlar ve değer artışı etkisinde belirgin hale geldi.
GYO sektörünün cari piyasa değerine göre İMKB’deki payı % 2,5 seviyesinde bulunurken, ABD’de NewYork borsası S&P endeksi kapsamında GYO şirketlerinin payı % 1,5 iken Japonya Tokyo borsasında % 1,2 seviyesinde bulunuyor.

HANGİ HİSSE KâRLI HANGİ HİSSE RİSKLİ?

Emlak Konut 1ç11 döneminde açıkladığı 73 milyon TL’lik net dönem karı piyasa beklentisi 76 milyon TL’ye paralel geçen yılın aynı dönemindeki 150 milyon TL’lik kara göre de; % 51 gerilemeye işaret ediyor. Şirket % 47’si gelir paylaşımı (81 milyon TL) , % 33’ü hazır konut satışı (56 milyon TL) ve % 20’si de arsa satışlarından (35 milyon TL) elde ettiği 2011 yılının ilk çeyreğindeki 171 milyon TL’lik satış geliri de 229 milyon TL olan piyasa beklentilerini karşılayamazken, 1ç10 dönemine göre de % 20 gerileme kaydetti. Bunda yılın ilk çeyreğinde sadece Ağaoğlu My Towerland’ın teslim edilebilmesinin etkisi bulunuyor. 2010 yılında 7,763 bağımsız ünite satışı yapan Emlak Konut, yılın ilk çeyreğinde 3,812 bağımsız ünite satışı gerçekleştirdi. Emlak Konut’un portföy değer tablosuna baktığımızda temettü dağıtımından dolayı Net Aktif değerinin % 2 azalışla 5,5 milyar TL seviyesine gerilediğini görüyoruz. Her ne kadar sonuçlar karşılaştırmalarda beklentileri karşılayamamış olsa da; konut teslimleri ve arsa satışlarına göre gelir tablolarının değişkenlik arz ettiğini de unutmamak lazım.

Proje geliştiren gayrimenkul şirketlerinin, proje ön satışından elde ettikleri gelirleri proje teslim edildiğinde gelir tablolarına yansıttığını, bu durumda da projenin ortalama 2 yılda teslim edildiğini düşürsek, şirketin karşılaştırma performanslarının yıllık bazda değişim göstermesini olağan karşılamaktayız. Şirketin 2011-2015 yılı yatırımları ve buradan elde edilecek nakit, yeni projelerin hayata geçirilmesinin dahil ettiğimiz yeniden değerlememizde 3,44’lük hedef fiyatımıza göre şirket mevcut durumda %15 iskonto içerdiğinden ALIM yönündeki tavsiyemizi korumaktayız.

TRGYO: % 65 oranında ortak olunan “Torunlar-Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı” arasında imzalanan Ali Sami Yen Stadyumu projesi şirketin 31.12.2010 tarihli portföy değer tablolarında “0” TL olarak yer almakta ve proje ile ilgili ortaya çıkan hukuki durumdaki belirsizlik ortadan kalkıncaya kadar proje, portföy tablosunda görünmeyecek. Geçtiğimiz haftalarda başlanan 323 milyon dolar yatırım ile hayata geçirmeyi ve 2013 sonuna kadar tamamlamayı planladığı rezidans, AVM, ofis ve otelden oluşan “Mall of İstanbul” projesini ve proje satışlarını şirket için itici etken olmasına ve % 41’lik net aktif değerine göre iskontolu işlem görmesine karşın GYMO sektörünün tarihi iskonto oranı % 24’le işleme tabii tuttuğumuzda şirketin iskonto oranı % 11’e gerilemekte ve TUT yönünde tavsiyede bulunuyoruz.

ISGYO: 2011 yılının ilk çeyreğindeki satış gelirlerinin bir önceki çeyreğe göre %8,82lik artışla 26,8 milyon TL’ye ulaşmasına karşın, satılan malın maliyetindeki artış ve net finansal gider kalemindeki artış şirketin karının 9,8 milyon TL seviyesinde kalmasına neden oldu. Şirket Tuzla’da a Şişecam grubundan satın aldığı arsanın bir bölümü üzerinde 25 yıllığına Türkiye İş Bankası’na kiraya vererek operasyon merkezi projesini geliştireceğini, Tuzla’daki diğer arsası ile İzmir ve Altunizade’de yapılması planlanan projeler ve Rusya’da otel ve diğer ticari yatırımlara ilişkin gelişmeler şirket olan ilgiyi sıcak tutuyor. Hem % 33,3 bedelsiz sermaye artırım kararı alması hem de % 46’lik net aktif değerine göre iskontolu işlem görmesine karşın GYMO sektörünün tarihi iskonto oranı % 24’le işleme tabii tuttuğumuzda şirketin iskonto oranı % 21’e gerilemekte, bu da ALIM yönünde tavsiyede bulunmamıza neden oluyor.

1 Yorum

Yorum Yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  • Avatar
    enver kurtuldu
    3 Nisan 2014 08:36 -

    EKGYO nun hedef fiyatını net olarak(3.44) yazıyorsunuz da ISGYO nunun neden yazmıyorsunuz anlamıyorum.Bu durum tüm analistlerde mevcut,birkaçını yazıp birkaçını yazmıyorsunuz neden? teşekkürler.

  • Site Haritası